4月18日，上海市松江发改委副主任，中国房地产研究会常务理事王振亮博士应邀作客华东理工大学EMBA人文论坛，分析房价高涨背后的法律与制度缺失的理论支持，精彩解密我国住房问题的根源与出路。 

       王振亮从六个层面剖析我国住房问题，从现状入手，追根溯源住房制度及改革，然后分析问题之症结，进一步提出解决我国住房问题的应对之策，对症下药，用理论和制度创新深化改革，建立健全和完善住房保障体系。最后，展望未来，对今后房地产的形势进行预估。

       王振亮简要回顾我国的住房制度后，认为通货膨胀和城镇化是长期引发房价上涨的间接因素。而事实证明，推动房价高速上涨的首位直接因素则是土地出让新政，这个可以从2004年8月31日出台新的土地出让政策后所引发的10多年的快速飞涨中所总结。同时，王振亮也强调宏观背景对房地产市场的影响，人民闲钱增加，实业环境萎缩，让大量资金流入房地产市场，催生市场白炽化。当然，他总结地方政府引导和认可是其上涨的根本原因，相关法律制度则存在一定的缺陷。

王振亮博士解读中国房产政策

       除此之外，他认为影响市场化房价的连年上涨的因素主要有十个，分别是第一地价高涨，连续十几年高涨；第二税负严重，高税负要转嫁到房价身上，一个平方米的房产税已经远远超过了建安费和成本；第三企业暴利，这个是指之前协议拿到徒弟的企业；第四摊派巨大，所有的垄断行业都向开发企业摊派；第五负担承重，指的是城市基础设施建设和公用事业；第六就是调控失准，从03年至今，调控应对措施存在重大失误，越调越涨；第七就是法律缺失；第八货币超发，03年到13年3月，这十年期间，广义货币量M3由15万亿增加到103万亿；第九，货币通货膨胀，价格指数CPI，每年涨幅是3%-6%；第十是缺少保障。
       
       针对以上问题和原因，王振亮认为离不开两个判断，首先，住房是不动产的问题，必须依附于土地，所以根本因着眼于土地供应市场。其次住房是一个资本密集型的产品，货币政策对其有决定性的作用。他认为我国具有住房需求大，宏观经济影响深远，并且房地产业具有开发周期长和政策滞后的特点，所以必须完善保障房体制，才能解决实际问题。
   
       最后，王振亮博士着重判断了今后房地产的发展形势。从国际大环境看，14年世界经济总体往好的方向发展，热钱逐渐退出。国内出口、固定资产投资、内需三驾马车都有所回落，不容乐观。但是中国的城镇化还有很大的空间，根据前面快速发展10年的经验来看，180万亿固定资产投资根本无法完成城镇化进程，未来10年没有理由下降这个投资。如果保持每年7%的GDP的增长速度，2020年要实现65%的城镇化建设，如果按照目前实际每增加一个人需要增加200万元固定资产投资的话，还需要投入350万亿至400万亿的固定资产，至少我们还要发展10-15年时间，发展前景可期。从房价的角度而言，王振亮更是一针见血地指出英美国家的房价高于我国房价。因为中国70年批租，一次性付清税费，而其他国家需每年缴纳不同程度的税费，以此相比，我国房价仍处于国际平均水平之下。
       
       另外，中国的住房需求巨大，这个是长期存在的，一个是刚性需求，刚才讲了，还旧债欠新债，还有改善要提高。当然还有中国购房文化，居者有其屋的理念根深蒂固买房的年龄也铺地遭遇国外，同时长辈都有一代人要管三代人子孙买房的理念，所以在近期的房子需求还是很大的。
       
       在交流环节，同学们纷纷向王振亮博士提了很多他们感兴趣的问题，气氛活跃。王博士分享和奉献了他在房地产领域十多年的研究成果，深入剖析和总结全国和上海房地产的现状以及形成的根本原因，也预测了未来房地产发展的趋势，博得同学们的一致好评。作为华理EMBA第二课堂，人文论坛是对身为管理精英的EMBA学生的知识补充，不仅开拓学生的视野，完善学生的知识结构，而且全面提升学生的人文修养和管理境界，深受同学喜爱！